Ihre Hausverwaltung in Aschaffenburg. Klarheit, Kontrolle, Kompetenz.

Die Kosten richten sich nach der Größe und Art Ihrer Immobilie. Für Mietshäuser berechnen wir eine monatliche Pauschale pro Einheit, die alle wesentlichen Verwaltungsleistungen abdeckt. Bei WEG-Verwaltungen orientieren sich die Kosten an der Einheitenzahl und dem Leistungsumfang. Gerne erstellen wir Ihnen ein individuelles, transparentes Angebot, selbstverständlich kostenfrei und unverbindlich.

Ein WEG-Verwalter betreut die gemeinschaftlichen Angelegenheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft: von der Buchführung über Eigentümerversammlungen bis zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen. Die IHK-Zertifizierung garantiert nachgewiesene Fachkompetenz und regelmäßige Weiterbildung. Das ist ein wichtiges Qualitätsmerkmal bei der Auswahl Ihrer Verwaltung.

Seit dem 1. August 2018 dürfen Wohnimmobilienverwalter nur mit behördlicher Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Gewerbeordnung (GewO) tätig werden. Die wichtigsten Voraussetzungen:

• Zuverlässigkeit: polizeiliches Führungszeugnis, kein Eintrag im Schuldnerverzeichnis
• Geordnete Vermögensverhältnisse: Bonitätsnachweis
• Berufshaftpflichtversicherung: mindestens 500.000 € pro Schadensfall, 1 Mio. € pro Versicherungsjahr (§ 15 MaBV)
• Weiterbildungspflicht: 20 Stunden innerhalb von drei Jahren (§ 15b MaBV)

Für WEG-Verwaltungen gilt zusätzlich § 26a WEG: Eigentümer können seit der WEG-Reform 2020 ausdrücklich einen zertifizierten Verwalter verlangen. Die IHK-Zertifizierung ist der dafür anerkannte Nachweis. Wir erfüllen sämtliche dieser Anforderungen, inklusive IHK-Zertifizierung nach § 26a WEG.

Geld der Eigentümer (Hausgeld, Instandhaltungsrücklage) und Mieter (Mieten, Kautionen) muss strikt vom Vermögen der Verwaltung getrennt werden. Für Mietshausgelder schreibt das die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ausdrücklich vor; bei Wohnungseigentümergemeinschaften folgt die Pflicht aus der ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 27 WEG.

• Eigene Treuhandkonten für jedes Objekt, getrennt vom Konto der Verwaltung
• Insolvenzschutz: bei Insolvenz der Verwaltung bleibt das Eigentümer- und Mietergeld gesichert
• Belegeinsicht jederzeit: Sie haben Anspruch auf Einsicht in alle Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG)
• Berufshaftpflicht: deckt zusätzlich Vermögensschäden bei Verwaltungsfehlern

Bei uns wird jedes Objekt auf einem separaten Treuhandkonto bei einer regionalen Bank geführt. Eigentümer und Mieter haben jederzeit transparenten Einblick in alle Bewegungen.

Ein Verwalterwechsel ist einfacher als viele denken. Bei Mietshäusern genügt die Kündigung des bestehenden Vertrags und die Beauftragung einer neuen Verwaltung. Bei WEG-Verwaltungen wird der Wechsel in der Eigentümerversammlung beschlossen. Wir begleiten Sie durch den gesamten Übergangsprozess und sorgen für eine reibungslose Übergabe aller Unterlagen, Verträge und Konten.

Bei der Miethausverwaltung vertreten wir Sie als Eigentümer gegenüber Ihren Mietern. Wir kümmern uns um Vermietung, Betriebskostenabrechnungen, Instandhaltung und alles was dazugehört. Diese Form passt, wenn Ihnen ein ganzes Haus allein gehört.

Bei der WEG-Verwaltung betreuen wir die Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer und verwalten ausschließlich das Gemeinschaftseigentum, also Treppenhäuser, Fassaden, Dach und Außenanlagen. Beauftragt wird sie von der Eigentümergemeinschaft, nicht vom einzelnen Eigentümer.

Gehört Ihnen eine einzelne Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft und vermieten Sie diese, brauchen Sie zusätzlich eine Sondereigentumsverwaltung. Sie betreut nur Ihre Wohnung und Ihr Mietverhältnis, also Mietverträge, Mieteingänge und die Abrechnung gegenüber Ihrem Mieter. Die WEG-Verwaltung deckt das nicht ab, weil sie nur für das Gemeinschaftseigentum zuständig ist. Beide Bereiche erhalten Sie bei uns aus einer Hand.

Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich vom Verwalter einberufen werden (§ 24 Abs. 1 WEG). Zusätzliche Versammlungen sind möglich, wenn:

• mehr als ein Viertel der Eigentümer dies schriftlich verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG)
• der Verwaltungsbeirat es fordert
• dringende Beschlüsse nicht aufschiebbar sind

Die Einladung muss in Textform mindestens drei Wochen vorher mit vollständiger Tagesordnung versendet werden (§ 24 Abs. 4 WEG).

Beschlüsse werden grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit gefasst (§ 25 Abs. 1 WEG). Das gilt seit der WEG-Reform 2020 auch für bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 1 WEG). Eine qualifizierte Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile entscheidet dort nicht über das Ob, sondern über die Kostenverteilung: Wird sie erreicht, tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen (§ 21 Abs. 2 WEG). Andernfalls zahlen nur diejenigen, die zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG).

Wichtig: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung gehen vor. Sie können abweichende Mehrheiten oder Zustimmungserfordernisse festlegen, gerade bei älteren Gemeinschaften. Wir prüfen deshalb vor jeder Beschlussfassung, welche Regeln in Ihrer Gemeinschaft tatsächlich gelten.

Wir bereiten jede Versammlung sorgfältig vor, mit verständlicher Tagesordnung, rechtssicherer Beschlussfassung und nachvollziehbarem Protokoll, das zeitnah an alle Eigentümer geht.

Wasserrohrbrüche, Heizungsausfälle oder Aufzugstörungen brauchen sofortige Reaktion, nicht den nächsten Werktag. Das ist auch die gesetzliche Pflicht des Verwalters: ordnungsgemäße Verwaltung sicherstellen und unaufschiebbare Maßnahmen veranlassen (§ 27 WEG, § 535 BGB).

Bei Smola Hausverwaltung gilt:

• Persönlich erreichbar Mo–Fr 08:00–18:00 Uhr unter 06095 – 411 7
• Außerhalb der Bürozeiten über die Mobilnummer 0176 422 160 25 für dringende Fälle
• Festes Handwerker-Netzwerk in Aschaffenburg und Umgebung, kurze Anfahrtswege, vertraute Ansprechpartner
• Kein Callcenter, kein Ticketsystem: Sie sprechen direkt mit der Person, die Ihr Objekt kennt

So lassen sich auch nächtliche Wasserschäden oder Heizungsausfälle im Winter zeitnah eindämmen, bevor aus einem kleinen Problem ein großer Schaden wird.

Ja, und genau das unterscheidet uns von vielen anderen Hausverwaltungen in der Region. Wir haben langjährige Erfahrung mit Geschäftshallen, Bürokomplexen und Industriegebäuden. Gewerbeimmobilien stellen besondere Anforderungen an die Verwaltung, etwa bei Gewerbemietverträgen, Brandschutz oder Verkehrssicherungspflichten. Diese Expertise bringen wir selbstverständlich mit.

Vollständig und jederzeit. Für jedes Objekt führen wir eine eigene Buchhaltung mit allen Einnahmen und Ausgaben. Jede Position ist einzeln aufgeschlüsselt und einem Beleg zugeordnet.

Sie können jederzeit Einsicht in sämtliche Belege verlangen. Bei Eigentümergemeinschaften prüft zusätzlich der Verwaltungsbeirat die Abrechnung vor jeder Eigentümerversammlung. Als nach § 34c GewO erlaubnispflichtige Hausverwaltung unterliegen wir außerdem einer gesetzlichen Berufshaftpflichtversicherung und regelmäßiger Weiterbildungspflicht.

Und wenn Ihnen eine Position unklar ist: Rufen Sie an. Wir erklären sie Ihnen, so lange Sie möchten.